25 советов покупателю новостройки

Сбор информации

1. Загляните в будущее.
Если вы покупаете квартиру надолго, важно ориентироваться не только на сегодняшний образ жизни. Малыши вырастут, появятся новые дети, к вам переедут родители. Вы можете поменять работу или найти новое увлечение. Всё очень индивидуально и приобретенная вами квартира должна быть готова к изменениям в вашей жизни.

2. Узнайте максимум о местоположении.
Вероятно, вы уже знаете, где хотите жить. Планируете поменять район? Тогда надо знать, какая в нём экология, транспортная и социальная инфраструктура, криминогенная ситуация. Как правило, много информации в Интернете, но не забывайте, что знакомые местные жители расскажут гораздо больше.

Критерии:

• Экология
• Инфраструктура: социальная, коммерческая, транспортная
• Криминогенная обстановка

3. Посчитайте деньги.
В одной локации продаются объекты разной ценовой категории. До начала поисков посчитайте, какой суммой вы располагаете. Если планируете ипотеку, то вычислите ежемесячный платёж, который комфортно впишется в семейный бюджет. Так вы максимально конкретизируете поиск.

От бюджета зависит способ приобретения будущей квартиры:

• 100% оплата
• ипотечный кредит
• рассрочка платежа от застройщика: краткосрочная (до 6-ти месяцев), долгосрочная (до 2-х лет)

4. Решите, у кого покупать. Риэлтор или застройщик?

Ответ на этот вопрос определяют три весомые составляющие:

• цена
• финансовая безопасность
• качество сервиса

Выбор за вами. Стоит помнить, что договор долевого участия в строительстве (предварительный договор, вексель) регламентирует отношения покупателя и застройщика. Агентства оказывают услуги по поиску объекта и сопровождению сделки, за объект строительства ответственность они не несут.

Сравнение и оценка предложений

5. Сомневайтесь в слишком выгодных вариантах.
Если видите предложение с ценой ниже рыночной - проверяйте, почему так происходит. Занижение цены может говорить о проблемах у застройщика. Надёжная преуспевающая компания не продаёт недвижимость за бесценок. Цены на квартиры схожей площади в одном ценовом сегменте в выбранном вами районе находятся примерно на одном уровне.

6. Узнайте всё о скидках.
Большая скидка не гарантирует экономию. Зато может указывать на низкий спрос на объект. Сегодня в сегменте «эконом» распространены скидки до 5%. В отдельных случаях - до 10% (например, при покупке нескольких квартир). В высших ценовых сегментах скидка может составить до 20%. Скидка более 20% - повод отнестись к предложению с осторожностью. В последнее время застройщики уходят от скидок и предлагают бесплатную аренду машино-места в подземном паркинге на определенный срок, машино-места со скидкой, машино-место или кладовую в подарок.

7. Изучите застройщика.
Сколько объектов он уже построил? Были ли с ними проблемы и какого рода? Существуют ли дополнительные риски? Соблюдал ли застройщик обязательства по соблюдению сроков, возведению объектов социальной инфраструктуры, благоустройства и т. д. Ответы на эти вопросы лучше найти до момента покупки. Учтите, что многие застройщики для новых проектов регистрируют новое юридическое лицо.

8. Оцените ход строительства на объекте.
Сегодня это можно сделать даже не выходя из дома. Большинство застройщиков публикуют на сайтах регулярные фотоотчёты о ходе строительства. Кроме этого, часто на стройках устанавливают web-камеры, и за ходом работ можно следить в режиме онлайн с сайта объекта или застройщика.

9. Выясните всё о планах по инфраструктуре.
Благодаря высокой конкуренции среди застройщиков вы можете получить больше, чем просто жильё. В зависимости от масштаба проекта и ответственности девелопера в вашем ЖК могут построить спортивные и детские площадки, детский сад, школу, парки и многое другое.

10. Выберите стадию готовности объекта.
К моменту сдачи дома квадратные метры заметно прибавляют в цене по сравнению с ранними этапами. Дороже всего покупать квартиру после сдачи дома. При этом и ранний этап выгоден не всегда. Например, разницу может нивелировать стоимость аренды жилья на период стройки. Решение зависит о двух основных факторов: какими средствами вы располагаете, до какой степени готовы рисковать.

• Старт продаж - максимально низкие цены (на 30-40% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию) и наиболее высокие риски.
• Готовность 40-60% - золотая середина - можно объективно оценить ход строительства и перспективы достройки, выбор квартир достаточно широк и цены находятся на приемлемом уровне.
• Дом введен в эксплуатацию - самый дорогостоящий и наиболее безопасный вариант.

11. Оцените офис продаж застройщика.
Уровень сервиса, подготовленность менеджеров, качество полиграфической продукции, оформление офиса, оборудование шоу-рума, наличие детского уголка - всё это важные «маячки», показывающие, насколько застройщик заботится о клиентах. Оцените всё, не стесняйтесь задавать вопросы менеджерам.

12. Составьте полное представление о вашей будущей квартире.
Изучите всё, что поможет вам в этом:

• планировки
• описание
• визуализации
• шоу-рум

Очень хорошо, если у застройщика есть шоу-рум. Примерьте на себя, каково будет жить здесь в этой квартире, в этом доме, в этом районе.

13. Убедитесь в юридической безопасности.
Залог прозрачных отношений с застройщиком - грамотный договор. В соответствии с действующим законодательством существует всего три законных способа получения прав собственности на объект строительства:

• заключение с застройщиком договора долевого участия или переуступка прав по такому договору (цессия)
• приобритение жилищного сертификата
• членство в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе.

Самый безопасный вариант - это договор долевого участия (ДДУ), соответствующий 214-ФЗ. После подписания его необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе. ДДУ предусматривает обязательное страхование - ваша гарантия на случай, если что-то пойдёт не по плану.

14. Узнайте, какие банки дают кредиты на объект.

Один из важных факторов надёжности - аккредитация в крупных банках, т. к. кредитные организации тщательно просчитывают риски, проверяют все необходимые документы.

• Изучите, какими банками аккредитован объект
• Выясните, есть ли среди них "топовые"
• Объект должен быть аккредитован не только в том банке, который предоставляет кредит самому застройщику.

Если банков несколько, если среди них есть «топовые», это говорит о надёжности застройщика. Банки не кредитуют сомнительные объекты. Это, разумеется, не значит, что вам нужно ослабить бдительность. Но аккредитацию можно расценивать как преимущество, ведь специалисты банков уже проверили стройку.

15. Оцените ликвидность квартиры.
Возможно, рано или поздно придётся её продать или сдать в аренду. Например, чтобы переехать в жильё просторней. Подумать об этом лучше на этапе покупки. Ваши покупатели будут оценивать объект так же, как и вы: адекватная цена, оптимальная площадь, хорошая транспортная доступность.

Оценка непосредственно квартиры:

• размер кухни: не менее 8-8.5 м²
• высота потолков не менее 2.6 м
• планировка
• наличие лоджии (балкона)
• близость оживленных трасс и виды из окон

Наиболее ликвидными являются компактные квартиры с комнатами правильных форм и грамотными планировками на средних этажа дома. Зачастую, такие квартиры застройщики реализуют в последнюю очередь по ценам более высоким, чем на старте продаж.

16. Составьте short-list самых подходящих вариантов.
Не принимайте решение быстро. Рассмотрите несколько квартир в разных объектах, которые подходят больше всего. Тщательно подумайте, составьте перечень плюсов и минусов каждого. В этом случае вы сможете сделать максимально взвешенный выбор и купить именно то, что нужно вам.

Покупка

17. Проверьте разрешительную документацию.
Земельный участок должен принадлежать застройщику или быть в аренде на срок не меньше действия разрешения на строительство. Кадастровые номера участка в этих документах должны совпадать. Убедитесь, что проектная декларация содержит данные о разрешении на строительство, сведения о земельном участке, и все эти данные также совпадают. По возможности проверьте у застройщика разрешения и ТУ на подключение к коммуникациям (вода, отопление, газ и ТД). Учредительные документы, лицензия застройщика и финансовые документы также не помешают.

18. Выбирая форму расчётов, предпочтите безналичную.
На сегодня это самый безопасный способ оплаты такой покупки, в отличие от наличного расчёта. Передвижение средств на банковском счету надёжно фиксируется. Их нельзя неверно сосчитать и не нужно носить с собой, подвергая свои жизнь и благосостояние опасности.

Безналичный расчёт:

• банковский перевод - аккредитив
• ипотека
• использование материнского капитала

19. Подумайте о страховании рисков.
Вы не обязаны этого делать, но можете застраховаться дополнительно. На рынке есть множество интересных программ, которые действуют на срок строительства и оформления права собственности. Отличный вариант для тех, кто хочет больше уверенности. Главное - убедиться в порядочности страховой компании.

Страхование финанснового риска невозврата вложенных в строительство средств обсуждается индивидуально со страховщиком, но не пользуется популярностью в наше время и довольно дорогостояще.

20. Не подписывайте лишних бумаг.
Когда возведение объекта затягивается, застройщик зачастую предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков. Подписав его, вы откажетесь от вашего права на неустойку. Тем временем, каждый день просрочки стоит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства, от цены договора.

21. Держите руку на пульсе во время строительства дома.
Заключив ДДУ, вы стали участником процесса, ведь вы оформили долевое участие в строительстве. Отслеживайте, что происходит на стройплощадке, на каком этапе находится проект. Добросовестные застройщики, как правило, открыто общаются с дольщиками, рассказывая все новости. В случае переноса сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, застройщик обязан сделать письменное уведомление не позднее, чем за два месяца

22. Подготовьтесь к приёмке квартиры.
Изучите договор, точно знайте, какой должна быть ваша квартира. Если в ходе осмотра выявили недостатки - укажите их в акте приёмки-передачи. Застройщик обязан их устранить. В случае отказа подписать акт с замечаниями отправляйте на адрес застройщика официальную претензию с перечисленными недостатками. На осмотр квартиры можно рекомендовать пригласить профессионала (строителя).

23. На осмотр возьмите рулетку.
Квартира должна быть такой площади, как предусмотрено договором. Если площадь меньше и разница выходит за рамки допустимой в договоре, вы можете потребовать компенсацию, это пред усмотрено законом 214-ФЗ (статья 4).

24. Знайте и защищайте свои права.

• Разрешение на ввод в эксплуатацию
• Выбор управляющей компании
• Рассылка застройщиком официальных уведомлений
• Формирование последовательности передачи квартир

Подписание актов приёмки-передачи и выдача ключей, как правило, начинаются после сдачи дома в эксплуатацию, а все сроки при этом регламентируются договором. Если срок передачи ключей затягивается и выходит за рамки, указанные в договоре, вы имеете право обратиться с претензией к застройщику.

25. Регистрация права собственности.
После получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию покупатели могут оформить право собственности на квартиру